安省住房市场结构性失灵 专家提五项改革

安大略省住房市场已不再是暂时的低迷，而是数十年来结构性政策失误的后果。最新数据令人震惊：2025年第一季度安省住房开工量仅约12,700套，为2008年金融危机以来最弱季度表现；大多伦多地区（GTA）新房销售更是跌至历史冰点——2025年全年仅5,314套。同时，安省远未达到自身设定的住房目标，仅实现了每年17.5万套计划的三分之一。

这不是简单的利率周期下行，而是系统性的崩溃。多年来，政策制定者假设市场会自我修正：价格上涨将吸引更多供应，建筑商会响应，可负担性逐步改善。但这一逻辑已不再成立，因为支撑新住房的成本结构已被根本性扭曲。关键问题不在于房价是否应回到1990年代的名义水平——这不会发生：建筑标准更高、土地更稀缺、基础设施成本更大、人口增长更强。真正指标是住房成本与收入之比，这一比率已远超历史常态。

安省住房可负担比率（衡量购房成本占家庭收入的比例）在2022年达到约63%的峰值，而长期历史平均值约为38%。尽管随着利率稳定，该比率已小幅改善至约42%，但若无结构性改革，完全回归历史常态可能要到2030年代中期以后。

市场能吸收临时失衡，但当政府持续将税收、延误、费用、监管不确定性和生产率限制层层叠加到住房交付成本上时，市场无法有效纠正。分析显示，政府收费合计占安省新房价的35%以上——包括税收、开发费、费用和征费。多伦多市本身的市政开发费自2009年以来上涨超过1000%，远超通胀。这些成本未被开发商吸收，而是直接以更高房价转嫁给购房者。在某些GTA市镇，政府强加的费用使单套新房价格增加10.2万至19.6万加元。更糟的是，购房者还需在此之上支付HST，形成税上加税效应，进一步推高成本。

与此同时，安省的审批系统已成为拖延机器。GTA主要市镇的开发审批现在通常需要14至25个月，几乎是全国平均水平的两倍。每延迟一个月就会增加数千加元的融资和持有成本。结果是市场瘫痪：楼花市场实际上已停滞。大多数项目需要70%至80%的预售才能获得融资，但消费者信心崩溃和难以承受的持有成本使这些门槛几乎无法实现。

好消息是，这场危机很大程度上是政策造成的——因此也可以通过政策解决。加拿大住宅建筑委员会（RESCON，指安省住宅建筑委员会的行业组织）主席Richard Lyall提出五项必要改革，以恢复住房可负担性至长期历史常态。

**第一，永久性重构开发费制度。**基础设施成本应通过公共资产的长期生命周期来融资，而不是预先加载到新房价上。临时回扣虽有帮助，但不够。若不永久修订《开发费法案》，短期救济一到期，可负担性改善将消失。

**第二，设定法定审批时限。**应要求市镇在12个月内处理申请，对超时项目采取视为批准和自动费用退还机制。这可将审批时间减半，从而降低开发商融资成本。

**第三，永久取消100万加元以下新房的省级HST部分，**并推动联邦也取消其部分。目前HST（安省统一销售税，由省级和联邦部分组成）叠加在已含开发费的高房价上，加剧了可负担性危机。

**第四，现代化建筑方式。**模块化和场外建造技术可将项目工期缩短30%至50%，同时减少劳动力需求。政府应部署定向激励措施以推广工业化建筑。

**第五，改革中高层住宅的楼梯规范。**当前的双楼梯要求严重限制了城市地块上“缺失中间层”住房的可行性。改为单楼梯设计可增加中小型公寓楼的供应。

当前的市场崩溃应彻底打破市场会自我疗愈的幻想。安省已到达临界点：过度的政策成本正在抑制恢复可负担性所需的供应。前行之路是清晰的——前提是政府愿意严肃而一致地行动。但不确定的是，政治意愿是否存在。