多伦多基金12.3亿加元收购Plaza零售REIT

多伦多地产基金Axia Real Assets于上周披露，已向总部位于新不伦瑞克省的Plaza零售REIT（TSX: PLZ.UN）提交非约束性收购要约，交易估值12.3亿加元，其中包括6.7亿加元债务。Axia提出的收购价格为每单位5.28加元，较2026年6月8日（提交要约当日）的90天成交量加权平均价溢价20.8%，较当日收盘价溢价19.5%。Axia表示，该要约不附带任何融资或尽职调查条件，且已获得加拿大一家一级银行的融资承诺，足以支付全部应付金额。

Axia在新闻稿中称：“Axia认为该拟议交易极具吸引力——为单位持有人提供显著溢价和即时流动性——是继续持有一只小型、流动性差的REIT的优越替代方案。这只REIT因缺乏资本渠道，自由现金流及由此产生的分配增长受限，八年来分配一直持平，且在结构性受限的调整后营运资金（AFFO）派息率下运作。”Axia还指出：“过去一年，该REIT日均交易价值约21.2万加元，是市值超过5亿加元中流动性最差的TSX上市REIT。”

Axia透露，其对Plaza零售REIT的追求已超过两年，最早于2024年5月17日提出每股4.70加元的要约，此后逐步提高报价。根据Axia的说法，在6月8日提交要约后，Plaza零售REIT董事会“拒绝进行有意义的接触或提供任何具体反馈”。

Axia在新闻稿中强调了该REIT存在的多个问题：长期以低于资产净值（NAV）的价格交易，自2018年以来未增加单位持有人的分配，以及投资组合从2022年的253处资产缩减至当前的190处。根据Plaza零售REIT截至2026年3月31日的资产清单，该REIT拥有101个露天零售中心、3个封闭式购物中心、68个单一用途零售物业、17个非合并合伙企业和信托的权益，以及1个在建物业。大部分资产位于安大略省以东。

值得注意的是，Plaza零售REIT的最大单位持有人之一是Morguard Corporation（TSX: MRC），持有约15.3%的已发行单位。Axia表示，Morguard“已通知Axia和REIT，其强烈支持拟议交易，并准备在任何单位持有人会议上投票赞成该交易。”

Axia是一家知名度较低的地产基金，其网站显示成立于2021年，“通过审慎的行业选择和亲身资产管理，在变化的市场环境中前行”，目前已配置3亿加元资本。Axia由Greg Stevenson领导，他曾任Slate Grocery REIT（TSX: SGR.UN）首席执行官；财务副总裁Julie Tang曾任职于Greybrook Realty Partners；投资总监Alessandro Capuzzimati曾任职于Starlight Investments。

在Axia公开要约几小时后，Plaza零售REIT发布新闻稿确认了该要约，称其并非由Plaza发起或征求，并将成立特别委员会以决定后续行动。该REIT表示：“特别委员会将在财务和法律顾问的协助下，结合Plaza的业务计划及其他可能提升单位持有人价值的替代方案评估该要约。目前尚未就该要约做出任何决定，且不能保证该要约将达成任何交易。”

Colliers Capital Markets担任Axia的首席财务和房地产顾问，加拿大国家银行资本市场担任联合财务顾问，Stikeman Elliott LLP担任法律顾问。TD Securities和Blake Cassels & Graydon LLP分别担任Plaza零售REIT的财务和法律顾问。如果交易成功，这将是过去12个月内继InterRent REIT、Minto Apartment REIT和First Capital REIT之后，又一起大规模REIT收购案。

雪鸮编辑认为，加拿大REIT市场近一年并购频繁，Axia的收购条件相当激进——不设融资条件、直接锁定最大股东支持。对于持有多伦多或加拿大REIT的华人投资者，此类要约可能带来短期套利机会，但也要注意REIT的流动性风险，尤其是小盘REIT容易成为收购目标。