多伦多小规模填充住房开工占比两年涨十倍

加拿大房贷及住房公司（CMHC）最新分析显示，小规模填充式住宅在多伦多住房开工中的占比，两年内从几乎可以忽略上升到有实际分量。2025 年，小型填充项目——后巷屋等附属居住单元，以及两到八单元的住宅楼——占全市住房开工总量的 6.45%；而 2023 年这一比例仅为 0.62%，涨幅超过十倍。

CMHC 是加拿大联邦层面的国家住房机构，负责住房数据统计、按揭保险和政策研究。所谓“小规模填充”（small-scale infill），指在已有建成地块上加建或改建住宅，包括后巷屋、地下室套间等附属居住单元（accessory dwelling unit，简称 ADU），以及两到八户的小型多单元建筑。它与在空地上新建高层公寓不同，通常直接嵌入现有社区。

这一趋势在其他几个加拿大城市更为明显。温哥华 2025 年小规模填充占住房开工的 18.07%，2023 年为 13.22%；埃德蒙顿则从 9.95% 升至 23.28%，两年间的增幅更大。CMHC 形容卡尔加里也出现了“小规模填充的强劲增长”。

CMHC 指出，安省整体推进较慢，部分原因是近年住房开工本身疲软。“但在多伦多这样的地方，即便整体开工放缓，小规模填充的开工量依然在增加。”

CMHC 去年另一份分析发现，住宅改住宅的填充式改造，已经成为多伦多“缺失中间层”（missing middle）住房开发的主要形式。“未开发土地供应有限，使得通过填充实现温和增密成为一种必需。”CMHC 表示。

数据显示，2025 年上半年通过改造启动的单元数，是新建地基上独立屋和半独立屋开工合计的四倍以上。与集中在市中心的高层建设不同，填充式改造遍布全城。

分区改革让这类项目更加常见。2023 年 5 月，多伦多市议会批准最多四单元的 multiplex 依法可建（as-of-right），此前受限的区域由此可以建双拼、三拼和四拼住宅。此后市府持续放宽：目前五单元和六单元的依法可建许可，已扩展到 25 个选区中的 9 个。

区域增长与全国住房供应方式的变化方向一致。CMHC 估算，小规模填充约占 2025 年加拿大全部住房开工的 10%。独立屋开工自 2016 年以来持续下滑，小规模填充的上升至少弥补了其中一部分。CMHC 说：“其占全部住房开工的份额一直下降到 2023 年前后，随后急剧上升并超过 2016 年水平。这一反转的时间点，与住房加速基金（Housing Accelerator Fund）的启动，以及安省第 23 号法案、卑诗省第 44 号法案等市省两级改革相吻合。”住房加速基金是联邦政府向加快住房审批的城市提供拨款的计划；安省第 23 号法案于 2022 年放宽土地分区限制，卑诗省第 44 号法案于 2023 年允许主要城市地块建多单元住宅。“这些变化共同让更多小规模填充住房，得以建在历史上只有一栋独立屋的地块上。”

不过，规模更大的填充开发仍是主流。CMHC 估算，九单元以上的填充项目占 2025 年全国住房开工的 63%，把建在已开发土地上的开工占比推高至 60.17%。十年前，这两个数字分别是 42% 和 54.5%。