温哥华市中心办公楼或短缺 新建项目断档

尽管目前温哥华市中心办公楼市场仍有空置空间，但商业地产公司 Avison Young（高纬环球）的最新预测指出，若未来几年没有新建办公楼入市，市场可能在2029年前从供应过剩迅速转为短缺。当前温哥华市中心AAA级和A级办公楼的空置率为12.9%，约200万平方英尺的空间可供出租。但这一数字并非实际入驻率，而是反映物业是否已签订租约。

Avison Young 的预测基于三种租赁情景，均假设2029年前没有新建的AAA或A级办公楼完工。第一种情景采用过去十年的平均年吸纳量（约33万平方英尺），空置率到2029年将降至约6.2%；第二种情景假设需求仅为历史均值的一半，空置率仍会下降至约10%；第三种情景若租赁活动达到历史均值的150%，空置率将骤降至2.3%，回到疫情前极度紧张的水平。健康办公市场的空置率通常在4%至8%之间。

Avison Young 表示，这一预测反映了持续存在的“追求优质资产”趋势——该趋势早在疫情前就已出现，企业更青睐设施完善的新楼而非老旧物业。过去五年，温哥华市中心有多栋大型办公楼竣工，但许多已在市场整体疲软的情况下锁定租户，表明优质办公空间需求依然坚挺。当前空置率较高，更多是市场在消化近期集中入市的供应，而非需求崩塌。

从2022年到2024年，温哥华市中心新增了超过300万平方英尺的优质办公空间，推高了空置率，其中相当一部分已被预租，尤其是亚马逊。据 Avison Young 计算，2019年底空置率曾低至2%，这一萎缩趋势推动了2010年代后期的办公楼建设热潮。以下是主要竣工项目列表：

- 2017年：31层The Exchange大厦，37.2万平方英尺AAA级（其中11万平方英尺后来改为酒店）

- 2020年：9层亚马逊YVR14（402 Dunsmuir St.），15.2万平方英尺A级（全部预租给亚马逊）

- 2021年：25层601 West Hastings at Waterfront Hub，21.7万平方英尺AAA级

- 2022年：33层Vancouver Centre II，37万平方英尺AAA级

- 2022年：10层Burrard Place办公楼，12万平方英尺AAA级（全部租给lululemon）

- 2022年：24层Deloitte Summit大厦，35.5万平方英尺AAA级

- 2022年：37层The Stack大厦，55万平方英尺AAA级

- 2023年：33层B6办公楼，56.2万平方英尺AAA级（大部分由微软承租）

- 2023年：The Post综合体，110万平方英尺AAA级（全部预租给亚马逊）

- 2023年：30层Bosa Waterfront Centre，35万平方英尺AAA级

然而，在2023年底这批项目完工后，几乎没有新的AAA或A级项目入市。疫情期间或前后获批的多个大型项目已停滞或取消，包括Reliance Properties规划的32层1166 West Pender St.（36万平方英尺AAA级）、Westbank规划的17层720 Beatty St.（58.3万平方英尺AAA级，计划改为AI数据中心）以及lululemon在福溪平原的总部项目（近60万平方英尺）等。

不过，已有开发商注意到潜在的办公需求回升。加拿大最大的商业地产开发商之一 Cadillac Fairview（CF）于2026年初重新启动了其备受争议的水滨站办公楼项目，新设计为22层、41.7万平方英尺AAA级空间。CF开发副总裁 Matthew Cavanaugh 表示，重启正是基于温哥华强劲的办公市场基本面——市中心空置率仍是北美主要城市中最低之一——且开发管道中无新增供应。但他强调，在锁定主要租户前不会动工，建设期约需四年。

此外，Oakridge Park综合体的第一阶段预计于2027年完工，包含70万平方英尺办公空间（其中42万为分层产权，30万为可租赁）。QuadReal Property Group 高管表示没有计划将办公空间改为酒店或其他用途，因为这是该地块的最高最佳用途。

值得注意的是，Avison Young 的最新报告显示，温哥华市中心C级办公楼空置率高达23%，表明老旧低端物业仍面临较大压力。该公司计算整体空置率时未纳入耶鲁镇区域。