加拿大新建住宅转向租赁，拥有房屋开工量首次跌破5万套

Desjardins 金融集团近日发布的《加拿大住房建设趋势报告》指出，过去四个季度全国新建住宅开工总量约为13.0 万套，但其中用于自有的公寓（condo）开工量首次跌破 5 万套大关，创下自 2009 年全球金融危机以来的最低水平。

报告的作者、经济学家 Kari Norman 解释称，公寓项目高度依赖投资者预售来获取建设融资，而近期投资者预售额大幅下降，导致融资成本上升。与此同时，加拿大央行连续加息，使购房者的负担加重，进一步削弱了公寓的市场需求。

相较之下，针对租赁市场的政策支持力度加大。加拿大住房与抵押贷款公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）推出的专项融资计划以及新建租赁住宅免征商品及服务税（GST）的政策，显著提升了专用租赁项目的经济可行性，推动了租赁住宅的快速增长。

自 1990 年代以来，加拿大一直面临专用租赁住宅供给不足的结构性缺口。报告指出，租赁建筑的增加在短期内有助于缓解租金压力，但也在掩盖拥有住宅项目的显著下降，尤其是公寓项目被转为租赁的趋势日益明显。

在大多伦多-汉密尔顿地区（Greater Toronto Hamilton Area，GTHA），根据房地产数据公司 Urbanation 的统计，2024 年至 2026 年第一季度期间，共有 11,424 套公寓项目被取消，其中 4,064 套被改建为专用租赁住宅。Urbanation 总裁 Shaun Hildebrand 表示，过去十年仅有七个此类案例，而今年几乎每个销售受阻的公寓项目都在考虑转租。

Minto Communities 最近对位于 Mimico GO 站附近的 Grand Park Village 项目提交重大修改，将原计划的公寓产权转为租赁用途。这一案例显示，公寓转租的现象已不局限于大多伦多地区，其他城市亦出现类似趋势，只是缺乏统一的数据统计。

报告警示，公寓一直是许多首次置业者进入房地产市场的“第一阶梯”。随着投资者预售下降，蒙特利尔、多伦多和温哥华的公寓开工量均已跌至 2019 年水平以下。由于大型公寓项目从预售到完工通常需要数年时间，当前的开工下降可能在本十年后期才会在成品供应中显现。

Desjardins 的数据还显示，面向拥有的住宅开工比例已从 70% 降至约 45%，相当于约 30,000 套拥有住宅的开工缺口。虽然目前市场上在售房源并不短缺，但如果需求（包括投资者和自住买家）恢复增长，而新建拥有住宅的速度未能同步提升，房价上行压力仍将持续。

报告最后强调，政策制定者需要关注长期供给结构，防止租赁市场的快速扩张进一步压缩拥有住宅的建设空间，以免在未来导致房价进一步攀升，影响新移民和首次购房的华人家庭的置业机会。

雪鸮编辑认为，公寓转租意味着很多想在多伦多、温哥华买房的华人家庭将面临更高的租金和更长的买房等待期。若想在未来几年内实现置业，建议提前规划预算，关注政府可能推出的首次置业补贴或低息贷款项目。