加拿大租赁市场迎来拐点 空置率九季度首降

加拿大多户型住宅市场在2026年第二季度迎来喘息。经过近两年空置率攀升和租金降温，Yardi的最新数据显示，行业正趋于某种平衡——温和增长、各市场表现分化，以及供给浪潮对房东压力的首个真正见顶信号。

Yardi是提供商业房地产数据和分析的全球领先机构，其多户型报告跟踪加拿大主要城市租金和空置率变化。最新数字讲述的是减速而非衰退的故事：全国平均在租租金（in-place rent）仅环比上涨6加元至1,774加元，是2021年第二季度以来最小季度增幅；同比增幅为2.2%，不及去年同期的一半，为2021年第四季度以来最低读数。大部分增长来自续租租金，新租约租金已跌入负值区间。

哈利法克斯仍是市场焦点。该市在租租金同比上涨5.7%（93加元），远领先其他城市。温尼伯（3.6%、56加元）、蒙特利尔（3.4%、59加元）、汉密尔顿（2.7%、41加元）和渥太华-加蒂诺（2.6%、44加元）也录得稳健增长。卡尔加里则是唯一一个在租租金同比下降的城市，降幅1.9%（36加元）。

新租约定价（new lease pricing）形势更为严峻。全国新租约租金（lease-over-lease rate）连续第二季度为负，下降0.6%，但较第一季度的1.0%降幅有所改善。疲软集中在安大略省、不列颠哥伦比亚省和阿尔伯塔省，这些地区供给过剩和负担能力压力叠加。基奇纳-剑桥-滑铁卢跌幅最大达4.5%，多伦多（2.8%）、卡尔加里（2.2%）和温哥华（2.0%）紧随其后。而哈利法克斯则反向而行，新租约租金上涨2.5%。渥太华-加蒂诺（1.5%）、汉密尔顿和温尼伯（均为1.3%）也有所改善——其中汉密尔顿和温尼伯是唯二年增速同比加快的两个普查都市区（CMA）。

空置率是本季度真正的头条：全国空置率下降40个基点至4.7%，终结了连续九个季度的上升趋势，是2023年第四季度以来的首次下降。虽然仍高于去年同期——比2025年第二季度的4.1%高出60个基点——但方向至关重要。哈利法克斯（2.4%）和温尼伯（2.8%）是市场最紧张的城市，而卡尔加里（6.8%）和埃德蒙顿（5.8%）仍最宽松，尽管两者均较第一季度有所改善。租户周转率也小幅上升，全国达26.2%，高于去年同期的24.2%；租户平均租住时长为38个月，略高于37个月。

供给有助于解释为什么空置率上升了这么久，以及为什么缓解可能即将到来。根据BMO资本市场对加拿大统计局数据的分析，2025年专用租赁住房（purpose-built rentals）首次占加拿大全部住房开工量的一半以上，公寓开工量达113,200套，占总量的50.6%。这一趋势在2026年进一步加强：截至5月，公寓占85,500套住房开工量的59.1%。这与专用租赁住房直到2021年才突破住房开工量三分之一的局面形成巨大转变。完工量也随之跟上，2025年首次超过10万套，占当年全部完工量的45%。截至2026年5月，专用租赁住房占全国住宅交付量的近一半——49.9%。

不过，供应管道可能开始收窄。部分市场的住宅建筑许可证已回落，哈利法克斯2026年前五个月同比下降9.7%——表明今天的建设热潮不会无限期持续。这一切发生在大背景不稳定的经济环境下：据政府数据，加拿大GDP在2025年第四季度和2026年第一季度连续收缩后，4月反弹0.5%——这种不稳定性表明经济是缓慢、不均衡的过渡而非干净利落的复苏。5月通胀上升40个基点至3.2%，受能源、食品和住房成本推动，尽管消费者总体保持稳健。劳动力市场同样波动：今年前四个月加拿大流失112,000个岗位，随后在5月和6月几乎全部回补（加拿大统计局数据）。建筑业、运输仓储业在增加就业，而制造业自2025年1月以来已减少超过60,000个岗位——关税持续产生影响。全国失业率从去年9月的7.1%峰值降至6月6.5%；青年失业率（新家庭形成的关键驱动力）自秋季以来下降近两个百分点至12.7%。

政策也开始倾向供给端。联邦政府和不列颠哥伦比亚省各自承诺在10年内投入最多16亿加元，通过降低开发费用、扩大水、污水及地方道路等基础设施来刺激多单元住宅开发。渥太华还计划购买最多2,200套空置公寓单元并转为可负担住房。具体细节——特别是围绕省级开发税和费用减免——仍在制定中，这使得近期影响难以确定。但方向，如同本季度的市场本身，至少是朝着稳定去的。