TD银行申请接管伯灵顿27层滨水公寓项目

多伦多道明银行（TD Bank）近日成功申请法院接管安省伯灵顿（Burlington）一个27层滨水公寓项目——Burlington Waterfront。该项目由多伦多开发商核心开发集团（Core Development Group）通过其有限合伙实体推进，因贷款违约且涉及未经银行同意的二次抵押，被TD银行诉至法院。安省高等法院于5月19日批准接管申请，项目预计将通过法院令销售程序处置。

Burlington Waterfront是一个混合用途公寓项目，位于伯灵顿老湖滨路（Old Lakeshore Road）2093、2097、2101号以及湖滨路（Lakeshore Road）2096、2100号，距伯灵顿滨水酒店（Waterfront Hotel Burlington）约两个街区，步行可至安大略湖。地块上现有五栋建筑和一个停车场，其中一栋仍有租户，其余已空置并封板。根据伯灵顿市记录，安省土地仲裁庭（Ontario Land Tribunal）于2022年5月批准该项目，规划包括310套住宅单元、地面商业空间、五层地下停车场以及沿西侧界线的公共开放空间。

TD银行于4月29日向法院提交接管申请，事涉2023年2月双方签订的第一抵押贷款（first mortgage）协议。第一抵押贷款是指在财产上具有优先受偿权的贷款，TD银行当时提供本金1800万加元。协议约定贷款可随时要求偿还，且TD有权在发生违约或未于2026年2月28日前获得开发融资批准时“加速要求履行还款义务”。该贷款由核心开发集团以及福斯通资本（Forstone Capital）通过其旗下多个实体共同担保，其中核心开发集团承担不超过总负债25%的担保，福斯通资本承担75%。

据TD银行称，随着开发融资截止日期临近，三方于2025年12月开始讨论债务处理及物业出售事宜。讨论延续至2026年2月，期间TD发现一项由论坛苏伯泰拉普通合伙人公司（Forum Subterra General Partner Inc.）登记的二次抵押（second mortgage），金额为24万9390加元。二次抵押是指在同一财产上优先级低于第一抵押的贷款，其登记须经第一抵押权人同意。论坛苏伯泰拉是地热冷暖系统开发商苏伯泰拉可再生能源公司（Subterra Renewables）的合作实体，后者自2019年起与论坛资产管理公司（Forum Asset Management）合作，论坛于今年初收购了苏伯泰拉。

TD银行认为，未经其同意登记二次抵押构成违约。此外，借款人未能在2月9日支付当月利息6万7924.23加元，构成另一违约事件。TD遂于3月4日发出正式还款要求，并在接管申请中指出，截至4月28日，包括本金、利息及费用在内，借款人共欠款1824万0367.62加元，且利息仍在持续累积。

接管（Receivership）是加拿大法院指定的财产管理程序，由法院任命接管人接管债务人资产，以变现偿还债权人。TD银行全国房地产集团总监戴夫·杰明（Dave Gemin）在4月28日的宣誓书中表示：“基于上述情况，我认为由法院指定接管人是公正且合理的。接管人对于保护和变现不动产、维护TD及所有利益相关方的权益是必要的。”安省高等法院法官在批准接管时指出，担保方福斯通资本对接管表示支持。该物业随后将进入法院监督下的销售流程。

雪鸮编辑认为，TD银行作为加拿大最大的银行之一，对开发商采取接管行动并不多见，这背后是利率高企下开发商融资链吃紧的缩影。对计划购买大多伦多地区期房的华人家庭来说，选项目时除了看地段和设计，开发商资金背景和银行关系更关键——如果连大银行的贷款都能违约，那收房风险值得掂量。