CMHC年中报告：加拿大租金连降20个月，新楼空置率高

加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）上周发布《2026年中租赁市场更新》，深入剖析全国租赁市场趋势。此前Rentals.ca报告显示，5月平均租金同比下降4.7%，连续第20个月出现同比下滑。CMHC指出，租金从2021年4月低点1662加元已上涨22.1%，但较2024年5月峰值2202加元下降7.8%。

经济学基本原理在租赁市场显现：供应增加而需求放缓，导致价格下降。CMHC称，多伦多、温哥华、卡尔加里、渥太华等主要市场空置单元租金继续走低。房东为吸引租客，越来越多提供激励措施，包括数月免租金、折扣停车、现金返还或礼品卡，且过去6个月激励力度明显加大。

不同建筑类型表现分化。2020年后建成的建筑空置率最高，尤其靠近高校的单元；而老建筑和家庭友好型单元仍较紧张。CMHC认为这是新建筑（租金较高）供需的短期失衡，运营商反映新单元出租时间延长，有时达数月。

传统上3%的空置率被视为租赁市场平衡基准，但CMHC分析显示该标准不普适。温哥华接近3%平衡，其他市场约4%，阿尔伯塔则需超过5%。不同城市需依据自身因素调整基准。

现有租户与新租户负担差距扩大。新租约租金收入比下降，但现有租户可负担性恶化。埃德蒙顿和多伦多因供应增长和工资提升而改善；卡尔加里和哈利法克斯恶化最严重，负担比已接近多伦多水平。

房东竞争导致租户为激励而搬迁。CMHC发现，高收入租户被新高端房源吸引，释放低价单元。多伦多和温哥华各租金四分位数中，最高四分之一周转率最高，最低四分之一周转率最低。

移民政策变化带来不确定性，但CMHC预计租房人口将持续增长，受可负担性改善、年轻人独立需求等因素驱动。2026年家庭形成将继续，以年轻人为主，他们更倾向租房。多伦多和温哥华住房成本下降将支持此前受抑制的家庭形成。

雪鸮编辑认为，对于在加拿大的华人租客，当前市场是谈判好时机，尤其新楼优惠多，如免租期和现金返还。但新楼空置高可能隐含维护或管理问题，旧楼租金虽稳但优惠少。建议租房者多比价，利用优惠条款，同时关注合同细节和长期稳定性，避免因短期降价而忽视位置和房屋质量。