加拿大顶级办公楼销售占比升至39% 市场分化加剧

自新冠疫情以来，办公楼市场的不确定性导致投资者兴趣大幅下降。2025年，办公楼销售占商业地产交易总量的比例降至约17%，而工业和多户住宅分别升至38%和27%。

Avison Young在最近的一份办公楼投资分析中指出：“高空置率、不透明的定价以及未来需求缺乏明确性，使许多机构投资者持观望态度。但现在这一动态开始转变。”

2026年第一季度，办公楼交易占销售总量的19%，虽仍低于2014-2019年周期26%的水平，但已有所改善。与此同时，销售市场上也出现了类似租赁市场的“抢优”趋势。

Avison Young总裁Mark Fieder表示：“2025年以来，加拿大顶级办公楼销售占总销售面积的25%，占办公楼销售总额的39%。这一比例较2014-2019年显著上升，较2020-2024年更是大幅增加。这表明机构办公楼投资者正将重点缩小至具有可持续竞争优势的核心资产。”

Avison Young指出，办公楼市场现在呈现“资产质量的显著持续分化”：顶级办公楼（新建的AAA级和A级市中心办公楼）与增值型办公楼（B级和C级）之间的差距预计将持续，体现在租赁速度、租金增长和投资者兴趣上。

“经过多年混合办公模式，工作场所质量与员工敬业度、生产率之间的联系已得到租户广泛认可，”Avison Young表示。“办公空间不再被视为商品，而是吸引和留住人才的战略工具。”因此，需求越来越集中于拥有现代设计、完善配套设施和优越位置的顶级建筑，而未经翻新或位置不佳的资产继续表现不佳。

空置率数据进一步证实了分化：全国市中心B级办公楼空置率为21.3%，A级为15.3%，而顶级AAA级仅有6.7%。Avison Young认为，整体空置率指标已不再有用，反而“掩盖了顶级空间租赁市场的紧张状况”。

雪鸮编辑认为，顶级办公楼与普通办公楼的分化对华人投资者是个信号——资金向优质资产集中，但老旧办公楼可能持续承压。投资商业地产需关注资产等级和租户质量，尤其是多伦多和温哥华核心地段。