萨省农田价年均涨11% 卖地比种地更赚钱

27岁的Kaitlyn Kitzan在加拿大萨省东南部长大，儿时她家附近农田每英亩约400加元，如今已涨至近10倍——3500加元。2005年至2024年，全省农田价格年均上涨11%，而农资、燃料等成本同步攀升，迫使农民面对一个残酷现实：卖掉土地比耕种更赚钱。对于正试图接手家族农场的年轻农民而言，地价飞涨成了最大压力之一。

萨省东中部老农Bill Prybylski表示：“我们看到农田价值稳步上涨，已经超过了土地的生产价值。”他同时指出，作物价格低迷和成本高企令情况雪上加霜。今年4月，北美最大私营农场之一Monette Farms（在加美两国经营约47.5万英亩土地）申请债权人保护，凸显各级规模农业经营者面临的财务困境。

近年来，对冲基金、养老金等投资者对农田兴趣大增。萨省农业生产者协会（APAS）对海外投资表示担忧。尽管萨省和曼省（拥有加拿大约一半农田）设有法规限制农田所有权主要归加拿大公民或加控实体，但萨省政府近期启动政策审查，称将加强监管，同时表示目前没有证据表明省内农田被外资持有。安省则在4月宣布将立法限制外国人购买农田。

加拿大最大私人农田所有者Robert Andjelic，2007年离开商业地产领域，转向投资他当时认为被低估的加拿大农田。他以每英亩约345加元购入萨省土地，如今该省土地价值已涨至每英亩1500至5000加元。其投资组合超过25万英亩，主要集中在萨省。Andjelic说：“我曾交易黄金、白银、石油等大宗商品，如今除了农田什么都不投——100%投农田。”他坚信加拿大农田价值将继续上升，视其为韧性强、长期保值的投资。

全球人口增长推高粮食需求，而农田正日益稀缺——每年约220亿吨肥沃土壤因侵蚀流失，数百万英亩土地退化或转为城市工业用途。加拿大农业信贷公司（FCC）高级经济学家Justin Shepherd表示：“整体上土地供应紧张，而生产者扩张需求持续强劲。”同时，技术进步使得同等劳动力能管理更多英亩，刺激农场不断扩张，进一步推高地价，尤其对年轻农民构成进入壁垒。

Monette Farms在4月依据《公司债权人安排法》申请保护。该公司在加美拥有约47.5万英亩自有和租赁土地，原目标“每天养活十亿人”。在给利益相关方的说明中，公司称因利率上升和成本增加导致财务紧张。法院文件显示，其创始人Darrel Monette表示“仅不动产价值就超过集团合并负债总额”，但公司持有约9亿加元有担保债务。全加拿大约97%的农业企业为家族所有，此类事件引发广泛关注。

Prybylski对萨省政府4月启动的农田所有权全面审查表示欢迎，该审查将重点检查企业所有权情况。许多农民相信农田不应成为投资工具。但Andjelic认为，担心投资与土地管理脱节是误解，他坚持只将土地租给那些在土壤和作物管理上领先的农民，并要求通过申请程序证明其耕作方式。他说：“土壤是我们的生计，如果有人在掠夺土地，即使出价两倍市场价，我也不会租给他。”

近年来萨省农田价值增速有所放缓，但2025年仍上涨9.4%。利率、农场盈利能力和区域气候压力预计将更大程度影响农民收益。萨斯卡通农田地产经纪人Ted Cawkwell表示，西南部干旱地区因作物歉收或价格低迷面临压力，“有的地方已经连续五六年没有收成。谷物价低，投入和机械成本高，处境艰难。”他观察到部分地区挂牌量增加且销售时间延长，并非因为价值暴跌，而是买家缺乏现金。但他长期看好，因为“80亿人口需要吃东西，你可以不要新房、新鞋、新车，但不能没有食物。”

雪鸮编辑认为，农田投资听起来稳当，但当前价格已明显偏离生产价值，且有政策收紧风险。对于考虑在加拿大购买农田的华人投资者，建议先研究萨省和安省的外资限制，并评估未来利率走势——毕竟连Monette Farms这样的巨无霸都扛不住财务压力。