温哥华梅菲尔西区规划大改：单位增至2600套

英国开发商Grosvenor大幅修订了温哥华梅菲尔西区（Mayfair West）的总体规划。这个位于前Oakridge公交总站旧址的大型社区项目，总住宅单位数从2020年获批的1630套增至2627套，增加幅度超过60%。

梅菲尔西区项目占地14英亩，位于温哥华西41街929号，以及相邻的Willow街三块土地。BC Assessment对该地块的总评估价值为2.098653亿加元。该地块自1948年起作为公交停车场使用，2016年12月TransLink以4.4亿加元出售给Intergulf Development Corporation和Modern Green Canada（MOMC），当时被称为卑诗省史上最大地产交易之一。Intergulf后来退出，MOMC接手全部股份；2022年7月Grosvenor联合MOMC和Transca Real Estate Development收购了该地块。

2020年温哥华市议会批准的原规划包括17栋4至26层建筑，共1630套住宅，其中1120套公寓（strata units）、180套市场租赁、45套可负担租赁和330套社会福利住房，以及24,000平方英尺商业空间、一个2英亩公园和69个托儿位。新规划调整为16栋6至33层建筑，共2627套，其中1231套公寓、1238套市场租赁、158套低于市场租赁，商业空间增至52,975平方英尺，公园和托儿位不变。社会福利住房方面，Grosvenor将一块可容纳361套社会福利住房的空地移交给市政府，由其自行开发。

Grosvenor在重新规划申请中表示：“原规划方案因2020年获批后经济条件显著恶化，已不再具备经济可行性。低密度加上与公共设施交付相关的积极建设契约，加剧了财务挑战，导致原方案无法实施。”整体密度从2.36 FSR（容积率）提高到3.98 FSR。Grosvenor称原密度“过于保守”，新密度“使梅菲尔西区与Oakridge Park、Cambie Gardens和Langara Gardens等附近大型社区更加一致”。

最高楼仍沿南侧西41街布置，包括33层、22层和29层三栋塔楼，比原计划的26层、18层和23层有所增加。东侧沿Willow Street的建筑高度增幅更大，许多几乎翻倍——其中E-2地块将移交市政府用于社会福利住房。Grosvenor表示：“梅菲尔西区的体量策略采用塔楼加裙楼形式，从原来的中层概念演变而来，以更好地支持开放空间、日照和住房交付。该策略确保密度与宜居性并存，提供适合家庭的单元，并支持租赁和低于市场租金住房的交付。”

从建筑面积看，公寓面积基本维持在约101万平方英尺，而租赁面积从原来的14.3785万平方英尺增至102万平方英尺，增幅巨大。总建筑面积从147万平方英尺增至248万平方英尺。Grosvenor表示：“修订扩大了租赁和低于市场租金住房，强化了整体城市设计框架，并通过调整地块划分提升可施工性。这些更新对于确保项目在多阶段、多年建设期内保持经济可行性至关重要。”

Grosvenor称，梅菲尔西区将采用低碳建筑策略，包括高性能围护结构、全电气化建筑系统和区域能源连接潜力。景观设计将运用绿色基础设施，如雨水花园、原生植物和传粉昆虫走廊。温哥华市上个月公布了重新规划申请，问答期已于上周结束，但尚未获得市议会批准。

雪鸮编辑认为，这轮规划的“换档”说明一件事：温哥华市中心外围的开发商已经被高利率和建造成本逼到必须“以量换钱”。对关注大温房产的华人来说，出租单位暴增意味着未来几年西区租赁供应量会明显上升，但公寓买家可能要跟更多出租楼抢同一块地皮——价格博弈会更复杂。