安省Muskoka湖首个MZO：度假村项目绕过地方规划引争议

安大略省著名的cottage country——Muskoka湖区，正迎来一项前所未有的开发方案。位于Gravenhurst镇南端的Cliff Bay度假村项目，计划引入部长分区令（Minister's Zoning Order，简称MZO），这是一种省级行政命令，可绕过地方政府的规划审批和公众听证程序，直接推动开发。据The Narwhal调查，这是Muskoka地区首次出现MZO申请。

Cliff Bay度假村由开发商Cliff Bay Muskoka Corp.（隶属KS Group of Companies）提出，规划包括新建公寓和酒店单元、两家餐厅、一个水疗中心、一个婚宴活动中心和可停泊80艘船的码头。开发商最初计划建设1400个单元（酒店与住宅混合），但在给The Narwhal的邮件中称该数字已“大幅缩减”，但未说明具体数量。项目占地33公顷，约等于50个足球场大小。

争议最大的部分是拟建于Muskoka湖面上的“水上别墅”。这些建筑将直接覆盖在湖水之上，影响湖床（属皇家领地Crown land），而湖床是维持湖泊生态系统的无脊椎动物和昆虫的栖息地。根据现有市政法规，湖边建筑通常需离岸至少20米（部分区域30米），但水上别墅将完全无视这一缓冲带。“最让我无法接受的就是在水上盖房子，”每年在Muskoka湖边度假屋住半年的Bruce Parlette说。他发起的在线请愿已收集超过5300个签名。

Gravenhurst镇政府目前对此保持沉默。镇发言人在邮件中称“镇上尚未表态”，因为“没有什么可分享的”，并强调“镇里不拥有该地块、不掌握审批流程也无决策权”。当被问及公众担忧时，发言人称市议会“听到了关切”，可能在流程推进后最终表态。同时，该镇也希望这块混合了未开发皇家领地和前疗养院的土地能为社区带来经济效益。

Parlette与Muskoka湖泊协会联合行动，销售草坪标语牌、向官员发邮件、参与公开会议，强烈反对项目。协会称该项目存在“令人深为不安的细节”。“谁都不想看到它通过MZO推进，因为那样会凌驾于所有地方规划、分区和决策之上，”Parlette说。

开发商官网上写道：“安大略省政府与我们合作，将这片标志性土地重新开发成充满活力的综合性旅游度假区”，并承诺“保护Muskoka的自然美景”。The Narwhal同时向安省基础设施局（Infrastructure Ontario，土地出售方）和市政事务与住房厅发送了询问，但两省机构均未回应有关土地出售、MZO及公众担忧的具体问题。

部长分区令（MZO）是一种强有力的工具，允许省住房部长单方面决定土地用途，绕过《规划法》下原本需要的地方规划审批和公众咨询。The Narwhal搜索公开记录，未发现Muskoka地区（包括Gravenhurst、Bracebridge、Huntsville等地）有任何其他MZO的先例。

环保组织Environmental Defence的法律顾问兼土地使用项目经理Phil Pothen指出，Muskoka项目引发冲突关注——因为开发商公开表示，获得MZO是基础设施局与开发商之间买卖协议的条件。“这实际上让省府处于某种利益冲突之中：作为土地所有者，土地价值越高省府获益越多；而它又是做出决策的监管者，”Pothen说。在2025年7月的Zoom公众会议上，Cliff Bay战略规划主管Kirill Soloviev证实，作为买地协议的一部分，“部长分区令已被纳入，现已成为交易的正式组成部分”。

2024年，安省审计长对MZO进行了专项审计，发现在2017至2023年间共发出114个MZO。自2018年道格·福特政府上台以来，年均发出23个，是此前20年平均水平的17倍。审计结论指出，MZO“已被用于推翻市政规划”。审计还发现，大多数提交给市政事务与住房厅的评估材料中，缺少市政分区决策中通常考虑的关键风险信息，如道路、下水道等基础设施容量、自然灾害与环境风险、对地区及纳税人的财政负担等。这些MZO不得向安省土地法庭上诉。审计报告重点审查的25个MZO中，一半“没有证据表明省府在发出命令前与受影响的原住民社区进行了协商”。

“坦率地说，这是对安省法治的威胁，”Pothen说。“相比需要多方协调支持的常规规划流程，MZO更容易出现不当行为。”不过，他也承认MZO在特殊情况下有其价值，例如新冠疫情期间快速设立应急避难所。“我们认为，MZO本应用于极度紧急的情况，”Pothen说，“但在这里，它只是被用来绕开规则，这就带来了问题。”

目前，Cliff Bay项目所在区域仍是树木葱茏的湖岸，散布着从朴素到奢华的各种度假屋，蓝色湖湾上漂浮着码头和Muskoka椅。废弃的医院建筑长满杂草。维持湖岸生态至关重要——这里是大片鱼产卵、龟产卵、鸟筑巢的地方，健康的植被还能过滤雨水、限制洪水风险，而洪水风险正因气候变化而加剧。

开发商在邮件中表示，将对计划进行更改，增加更多公共设施（如海滩和公共步道），并回应公众意见。他们声称“不会预期产生重大或异常环境影响”，因为污水将接入现有处理设施，且场地上“没有重要的自然遗产特征”。开发商预计，更新后的MZO草案将在“几个月后”供公众评议、原住民协商和政府处理。但值得注意的是，MZO并没有法律强制要求进行公众咨询——项目规划顾问Bob List在2025年7月的Zoom会议上多次重复了这一点。

雪鸮编辑认为，安省MZO的泛滥对华人社区是个信号。如果你在Muskoka有度假屋或打算投资湖畔房产，务必留意这个项目走向——省府绕过地方规划的能力一旦被滥用，你家门口的湖岸可能说变就变。目前最好的动作是：关注当地协会的公开活动，趁公众评议窗口表达意见。