温哥华拟预分区17村庄，7月14日听证

温哥华市在2022年批准《温哥华规划》（Vancouver Plan）后，于2026年3月31日正式通过《温哥华官方发展计划》（Vancouver Official Development Plan，简称Vancouver ODP），取代2022年规划，作为未来30年城市增长的指导文件。该计划将温哥华区域按“变化类型、规模和强度”划分为多个社区类别：都市核心/百老汇（Metro Core/Broadway）、市政镇中心（Municipal Town Centre）、快速公交区（Rapid Transit Area）、邻里中心（Neighbourhood Centre）、复式住宅区（Multiplex Area）、快速公交重叠区（Rapid-Transit Overlap Areas）以及村庄（Villages）。

大多数高密度区域已经成熟或已有专项规划（如Broadway Plan），因此低密度的村庄区域成为下一阶段重点。为加速村庄区域的实施，市议会在2023年10月指示市府员工研究对村庄区域进行预分区（pre-zoning）的机会，以简化开发流程。2024年，市府推出了“村庄规划项目”（Villages Planning Program），为以下17个村庄制定土地利用框架和分区变更：

1. 麦克唐纳街与西16街（Macdonald Street & W 16th Avenue） 2. 麦克唐纳街与西国王爱德华街（Macdonald Street & W King Edward Avenue） 3. 麦肯齐街与西33街（Mackenzie Street & W 33rd Avenue） 4. 麦肯齐街与西41街（Mackenzie Street & W 41st Avenue） 5. 安格斯路与西57街（Angus Drive & W 57th Avenue） 6. 格兰维尔街与西41街（Granville Street & W 41st Avenue） 7. 橡树街与西49街（Oak Street & W 49th Avenue） 8. 橡树街与西67街（Oak Street & W 67th Avenue） 9. 希瑟街与西33街（Heather Street and W 33rd Avenue） 10. 弗雷泽街与东33街（Fraser Street & E 33rd Avenue） 11. 奈特街与东33街（Knight Street & E 33rd Avenue） 12. 商业街与东20街（Commercial Street & E 20th Avenue） 13. 纳奈莫街与东1街（Nanaimo Street & E 1st Avenue） 14. 纳奈莫街与东百老汇（Nanaimo Street & E Broadway） 15. 维多利亚路与东61街（Victoria Drive & E 61st Avenue） 16. 威尔士街与东41街（Wales Street & E 41st Avenue） 17. 克尔街与东54街（Kerr Street & E 54th Avenue）

这17个村庄的目标是：为低收入和中等收入家庭创造新的住房机会（让住房远离繁忙主干道但仍享有便利设施）、扩大现有零售集群、允许最高六层的混合用途和住宅建筑、将公共空间与商店和社区空间相结合、保留和改善绿地，以及支持儿童保育和文化空间等村庄级基础设施。

预分区是规划的核心手段——温哥华市已在百老汇走廊（Broadway Corridor）和坎比走廊（Cambie Corridor）等区域采用相同策略。预分区指的是提前设定好地块的允许用途和密度，开发商无需提交通常需要一整年审批的重新分区申请（rezoning application）。据市府员工报告，此次对17个村庄区域拟议的城市发起重新分区（City-initiated rezoning）将覆盖约1.3万个地块，占村庄区域内地块总数的96%。

“拟议的城市发起重新分区将应用标准分区区划，允许村庄规划所支持的新型低层住宅和混合用途开发选项，”市府员工表示。“该方案混合使用现有和三个新的标准区划。新标准区划旨在应对村庄规划中关于租金替代和可负担住房要求的特定考量，但在其他方面与现有标准区划允许的开发选项大致相同。”

对于西区的村庄——即麦克唐纳街上的两个和麦肯齐街上的两个——大型地块上部分开发选项将附带可负担住房要求（或现金替代），具体如下： - 镇屋项目（R3-4分区）：在单一大型地块上（不涉及地块合并），需提供住宅面积的8%作为社会住房，或按每平方英尺44加元缴纳现金替代。 - 住宅公寓项目（R3-4分区）：位于可达到2.0容积率（FSR）的角落地块、且由一块或多块大型地块组成，需提供住宅面积的3%作为社会住房，或按每平方英尺16.50加元缴纳现金替代。 - 混合用途公寓项目（C-2E分区）：由一块或多块现有大型地块组成，需提供住宅面积的3%作为社会住房，或按每平方英尺16.50加元缴纳现金替代。 - 租赁混合用途公寓项目（C-2E分区）：若寻求高于2.5 FSR且最高3.5-3.7 FSR的密度，需提供20%的住宅单元面积作为低于市场价的租赁住房（租金至少比加拿大按揭和住房公司CMHC全市平均值低10%）。

市府表示，虽然村庄区域内现有租户数量有限，预计租户流离失所的情况较少，但仍将执行与其他社区计划中类似的强化租户保护要求。“村庄的许多设施（如公共空间改善）将通过开发项目交付，”市府员工说。“其他改善和公共福利将通过城市项目及资本规划提供，并在全市需求和可用资金中进行优先级排序。由于拟议用地变更的地域范围广泛，预计人口增长将逐渐且分散，使市府能够监测增长对服务的影响，从而识别何处需要改善现有设施，以及未来应增加哪些设施。”

据市府员工报告，此次听证前已进行过两轮公众参与，最新一轮包含完整的《村庄规划草案》及上述变更内容。公众听证会暂定于2026年7月14日（星期二）举行。如果规划获得通过，市府将监督西区村庄的包容性分区（inclusionary zoning）要求执行情况，并计划于2027年开展全市范围的包容性住房审查。